西蒙地产集团的风险有多大

零售业在经历了艰难的一年半之后终于卷土重来,被认为是当今商业房地产 (CRE) 中风险较高的资产类别之一。在大流行开始时,电子商务已经重新定义了消费者的购物方式,但 COVID-19 突飞猛进地加速了网上购物的趋势,给实体零售运营商带来了巨大压力。尤其是购物中心,为了生存,他们被迫想方设法适应这些变化。

西蒙地产集团(纽约证券交易所代码:SPG)是业内最大的购物中心房地产投资信托基金(REIT),终于从 2020 年 3 月的崩盘中恢复过来。但投资者仍需考虑某些风险。以下是西蒙房地产集团的风险有多大。

全球商场统治

西蒙地产集团是全球最大的购物中心运营商,也是市值第五大的 REIT。它的存在是巨大的,在北美的 196 个室内和室外购物中心以及欧洲和亚洲的 36 个购物中心拥有所有权或权益。鉴于大流行对实体零售的影响,2020 年是艰难的一年也就不足为奇了。

西蒙今年的净营业收入下降了 17.1%,运营资金 (FFO) 每股摊薄后减少了 2.67 美元,全年为 9.11 美元。入住率从 2019 年第三季度的 94.7% 下降到 2020 年底的 91.3%。 2021 年,西蒙告别了佐治亚州和阿拉巴马州蒙哥马利的两家购物中心,让他们在交出俄亥俄州和威斯康星州其他物业的钥匙的同时取消抵押品赎回权,这都是减少债务和减轻损失的战略举措。

商场正在卷土重来

与 2020 年的情况一样糟糕,2021 年显示出积极的复苏迹象,与 2019 年第三季度相比,2021 年第三季度超过了大流行前的表现。这种强劲的复苏在很大程度上要归功于该公司在大流行和经济低迷期间的积极扩张努力回归实体店购物。

2020 年,西蒙房地产集团采取了积极的扩张行动,收购了 Taubman Realty Group(其投资组合中增加了 26 个购物中心)80% 的股份,并与Brookfield Property Partners 合作收购了破产零售商 Forever21、Brooks Brothers 和JCPenney 的一部分。2021年,公司成立首家特殊目的收购公司(SPAC),融资3.45亿美元,投资于购物中心以外的另类资产类别,并在启动时完成了韩国新购物中心的开发三个其他重建或新发展项目。

该公司在 2021 年第三季度的强劲表现导致西蒙提高了全年的盈利预测——这是连续第三个季度提高预测——这证明了公司正在看到复苏。但它仍有一些主要障碍需要克服。它的入住率为 92.8%,仍低于大流行前的水平,每平方英尺的基本租金与去年的结果相比下降了 7.3%。

商场对零售空间的需求似乎正在改善,但是,收入仍然受到续租和新执行率低于以前的影响。如果他们真的这样做,事情可能需要一段时间才能完全恢复。有些人认为商场的鼎盛时期很快就会成为过去。如果是这样的话,西蒙可能不得不探索更多创造性的方式来使用它的空间。2020 年,该公司曾与亚马逊讨论将未使用的商店转变为亚马逊运营中心,但没有取得任何成果。

每一项投资都有风险

股价已从大流行的低点反弹,这意味着西蒙不再像几个月前那样超值买入。它资金充足,手头有 80 亿美元的现金和现金等价物,但该公司仍然背负着沉重的债务,仅抵押贷款就有 250 亿美元。对于西蒙房地产集团而言,风险程度实际上取决于您对购物中心和实体购物未来的看法。西蒙已经证明了它的适应能力和生存能力,但它的适应能力就足够了吗?

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