房企做孵化器背后：有钱有房不等于懂创业
“大众创业、万众创新”的提出，让2015年的中国进入了一个创业井喷的时期。
去年6月，中关村创业大街成立。截止今年6月，一年间，街区已孵化创业企业逾600家，日均孵化创业企业1.6家，其中获得融资的企业超过350家，平均每家企业融资500万元，融资总额超过17.5亿元。
按流行的话说：你要没有个创业经历，出门都不好意思跟人打招呼。
需求激发市场，创业公司的大增，为创业公司提供摇篮的孵化器也随之被点热。2013年时，科技部预计2015年时国内的孵化器将达1500家，而据不完全统计，在2014年底时，国内的孵化器就已突破这个数字。
不仅是专业的孵化器公司，许多做孵化器的公司，从业务主次来看，更像半路出家的“业余选手”，例如腾讯，绿地。
对于众企业来说，孵化器就像一个新鲜出炉的甜美蛋糕，在能寻找新的发展点的同时还能享用到国家大额的补助扶持。
但猜中开头，却不一定能猜中结尾。花样年总裁潘军笑言，其实很多创客空间的负责人没有创过业。加速器CEO徐勇也认为，做孵化器“专业知识”很重要，并不是有钱有规模，就能“笑到最后”。
孵化器“四模式” 服务由浅入深
根据科技部定义，孵化器是以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务载体。它通过为新成立的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，以及提供一系列的包括技术、财务、HR、市场等资源支持，可以降低创业者的创业风险和创业成本、提高企业成功率、促进科技成果转化。
目前，国内的孵化器形式多样，有咖啡馆，有联合办公空间，也有规范化的孵化基地。
在AC加速器CEO徐勇看来，这几个形式，分别代表了四种孵化模式——联合办公空间模式、创业社区模式、孵化器模式和加速器模式。
第一种是最容易复制、扩张的联合办公空间模式，代表企业是WeWork。这类模式主要以办公空间的租赁为运作模式，以低价收购物业，再以高价转租，赚取房租差价为赢利模式，适合普通的创业者，或较成熟的创业者以及需要利用空间过渡的团队入孵。
第二种是生活与工作结合的创业社区模式，如洛杉矶的1010社区。这种孵化器将生活、工作、娱乐结合在一起，配备上能提供几乎所有生活所需的硬件和软件配套，比如卧室、客厅、厨房、有线电视、宽带上网等等。甚至还可能会有酒吧、健身房等。更适合创意文化产业或注重生活品质的创业者。从赢利模式来看，创业社区的模式除了办公区域的租金收入，还有其他商业服务主体的租金或服务收费，收入来源更多元。
第三种是服务功能更全面的孵化器模式。除了提供办公空间外，这类模式赢利能力一般来源于租金收入以及创新服务收入，且部分孵化器会有自己的基金。与前两种孵化模式相比，这类孵化模式更注重服务，比前面两种孵化模式对创业者提供的服务要多很多。此外，这类孵化器的规模一般不会太大，但对企业的甄选门槛较高，入孵企业融到下一轮资金以及成长的能力，一般优于前面两种孵化空间，例如孵化了Uber的RocketSpace。
最后一种是五位一体的加速器模式，也是AC加速器正在尝试的模式。徐勇表示，在国人的认识中，孵化器主要针对企业的子期和初创期，而加速器主要针对处在成长期内，但发展到了一定阶段的企业。“但这种分类方法和现在硅谷主流观点理解的加速器并不相同”，徐勇介绍说，“从形态的区别来讲的话，孵化器提供空间、活动，对接第三方资源，国内的孵化器简单概括就是物业管理+服务，往往只是提供一些对接互联网资源的单点服务。而国际顶级的‘五位一体’加速器会从空间、系统、基金、生态直至后台，一路覆盖，给创业者全方位的帮助”。
虽然运作模式和经营模式上各有特点，但空间、技术服务、导师辅导是几个模式的共同点。
对于新入门的创业者来说，导师和资金一样重要。他们需要有创业经验的导师，为他们提供技术、商业以及融资等方面的使用培训。
联合办公模式和创业社区模式的导师模式，更多是采取定期的多人面对面交流的沙龙模式，甚至可能面向社会公开报名，而孵化器和加速器的导师辅导，则面向范围相对较小。
徐勇认为，创业孵化已不能仅仅提供VC和资本的初步对接，必须要有更加深入和重度的服务，甚至要能为创业者提供一对一的辅导，“这也是AC加速器和前三种孵化模式的本质区别”。
国家倾力扶持 掀起无门槛孵化热潮
据了解，目前，要入驻中关村创业大街的项目或企业，得先和孵化器谈妥，才能办理工商注册事宜。
国家对于孵化器的支持，是孵化器热潮的主要推动力。
今年两会期间，国务院办公厅印发的《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，提出将对推进大众创业、万众创新工作，在公共服务、财政支持、投融资机制等8个方面予以支持。
中关村发展集团总经理周云帆告诉记者，其所在集团是北京市委市政府于2010年成立的，目标就是利用基金推动中关村创业企业发展，包括与其他孵化器合作。“目前我们大概自己手里有接近20万平米的孵化空间，未来我们还计划和其他孵化器合作，一起在中关村软件园建立一个至少10万平米的孵化空间”。
广州则在6月提出实施科技企业孵化器倍增计划和孵化器发展意见。按照该计划，到2016年，广州全市孵化器达到120家，孵化总面积达到800万平方米。而《意见》则提出从土地出让、资金支出、服务能力等各方面给予孵化器大力扶持。
重庆市发改委也在6月时提出，到2016年，各区县(自治县)至少打造3-5家众创空间，各高等院校至少打造2-3家众创空间，全市众创空间达到500个以上;2020年，全市众创空间达到1000个以上。并提出将创新驱动发展成效纳入区县考核范围。
除了政策支持，还有资金扶持。
河南省今年制定了《孵化器三年发展计划》，对新认定的国家级孵化器、省级及以上大学科技园，省财政给予一次性300万元奖补;对新认定的省级孵化器，给予一次性100万元奖补。
青岛对孵化器的房租给予补贴。其中国家级孵化器房租补贴总额年最高不超过150万元，市级为100万元。
这些全方位的支持，让企业都“打鸡血”般涌向孵化器领域。
2013年时，科技部曾作出规划：到2015年我国各类孵化器数量将达1500家，孵化场地达5000万平方米以上，孵化资金总额50亿元以上，在孵企业10万家以上，其中国家级孵化器达到500家，并实施国家级孵化器的动态管理和退出机制。
但统计数据显示，去年年底，我国的孵化器数量就已突破1500家。
今年以来，各个领域的企业打造自家品牌孵化器的新闻更是层出不穷，其中不乏其他行业的知名大鳄“伸手抢羹”。
4月，腾讯宣布将于年内在全国建立25个线下众创空间，总面积超过50万平方米。其中，首批城市落地的城市为北京、上海、天津。腾讯在这三个直辖市与政府开启了战略合作，首批腾讯众创空间将超过15万平方米。
腾讯方面还表示，自己的众创空间将携手地方政府、金融机构、法律服务机构等合作伙伴，为创业者提供多方面支持，且目前已邀请的导师包括新东方董事长兼总裁俞敏洪、长江商学院副院长刘劲、搜狗CEO王小川、猎豹移动CEO傅盛等。
5月，京东“JD+智能奶茶馆”开业，刘强东赋予了它创业孵化器的作用，并采取项目集中招募制，面向国内外招募并组织评审。
地产商做孵化器 地产标签仍过重
对孵化器垂涎欲滴的还有地产商。
SOHO中国推出SOHO 3Q，绿地建立房山孵化基地，华夏幸福在硅谷开业高科技孵化园，毛大庆离开万科创办“优客工厂”……
与其他孵化器相比，地产商做企业孵化业务的手笔，来得更为阔绰。
绿地在北京房山打造的是一个三盘联动的“绿地智汇产业城”。据绿地京津事业部产业发展中心负责人王硕向中房网介绍，这个“成长型企业孵化平台”将提供从创业者所需的5平米工位到初创团队50平米对应办公空间，直至成长为成熟企业后所需的700平米办公空间。同时在产业城内为入驻企业设置有“绿地一站式政企服务大厅”，开设有招商、政策、资金、物业四大服务窗口，并有政府相关人员驻站提供咨询。
而SOHO中国借助自身拥有的办公资源优势，将其在北京、上海的部分写字楼库存转型成SOHO 3Q移动办公产品。据其2015年中报显示，截至2015年7月末,SOHO中国已开设5个3Q中心,拥有逾3000个座位。其中，第一个试水项目——北京望京SOHO的3Q项目建筑面积达5091平米，包括655多个座位。
而包括SOHO 3Q项目在内的联合办公模式，也是地产商的最爱。
AC加速器徐勇对中房网表示，联合办公空间和创业社区模式，其核心都是地产，都属于创业地产。
而地产商在落地这两种模式方面就有了先天优势。一方面地产商懂得“地产”，空间成本较低，另一方面他们对空间的布局、办公空间的装修也更具心思，。
徐勇认为，因为当前的房地产市场已经告别了高增长、高利润时代，企业都在积极寻找新的盈利点。刚好创业热潮来临、国家支持力度又大，联合办公空间需求大增，因此现在许多房地产企业都在做这类联合办公空间产品。
但所谓术业有专攻，隔行如隔山，懂得开发的地产商，在创业经验上则相对匮乏。徐勇表示，多数房企在做创业孵化产品时，往往“财气粗，志向远”，导致了对于规模的过度追求，忽略了创业细节。
且其认为，创业有风险，对于规模的过度追求也容易令企业陷入泥潭。“一般决定创业企业存活的期限大概是3年时间，我们这一轮大跃进创业的热潮，大概是从2014年底开始，尤其是2015年初达到了高峰，可能2016年初的时候，我们会看到比过往多得多的企业失败，如果创业的声势退潮的话，各方面对于孵化单位的支持没有现在这么多，企业需要提前做好这方面的准备”。
针对房企做孵化业务，徐勇还特别提到，其实创业地产对区域是有特别强的要求的。在美国，孵化器更多集中在创新要素比较集中的城市，甚至城中心，他坦言，“如果做孵化的地方离市中心、离高校、离创新集中地特别远，只是因为能拿到一个优惠政策，能拿到很低的租金价格所以在那选址开发，这样的孵化空间我个人还是高度存疑的”。
